안녕하세요 공인중개사 친절한 오실장입니다.
연일 계속되는 더위에 지치지 마시고 건강한 하루 보내세요.
오늘은 임대 보증금 보증 보험에 대해 정리해 보겠습니다.
임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금(전세).월세)를 반환하지 않을 경우 임차인에게 임대보증금 반환을 책임지는 보증상품입니다.
임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않아 임차인이 피해를 입은 경우 임대사업자 등록 말소 및 그동안 제공된 세제 감면 혜택 등을 환수 조치될 수 있습니다.
주택임대사업자는 2020년8월18일부터 임대보증금보증보험 가입이 의무화되었습니다.
7.10 부동산대책 후속조치로 모든 임대사업자에게 보증보험 가입을 의무화하도록 한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 발효돼 2021년 8월 18일부터 모든 임대사업자는 임대보증금보증보험 가입을 의무적으로 해야 합니다.
1년간 유예기간을 줬던 기존 임대사업자도 2021년 8월 18일부터 계약하는 건에 대해서는 보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다.
예외적으로 선순위 채권금액과 전세금 합계가 주택가격의 60%를 초과하지 않을 경우 보증보험 가입을 하지 않아도 되며 관할 지자체에 해당 사실을 증명해야 합니다.
임대보증금보증가입 의무화 2020.08.18~
2020년 8월 18일 이전 임대사업자 등록시 : 2021년 8월 18일 이후 계약건부터 적용
2021년 8월 18일 이후 임대사업자 등록시 : 즉시 가입
HGU(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험)로 가입할 수 있습니다.
보증 상품의 개요
보증 상품의 개요
보증료 사용검사 후 임대보증금보증 : 주택임대보증 준용
보증료 산정식 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수 / 365
보증료는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조에 따라 임대사업자 75%, 임차인 25% 부담하되 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부 고지서에 내용을 명시) 규정하고 있습니다.
보증금액 산정원칙 : 임차인에게 받는 임대보증금 전액
임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 사용검사 이후 임대보증금을 제외한 금액으로 합니다.
예외 : 다음 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금 일부 금액(선순위 담보권+임대보증금-주택가격의×60%)을 대상으로 할 수 있습니다.
- 근저당권이 세대별로 분리된 경우
- 2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위 제한물권(1항에 따라 가구별로 분리된 근저당은 제외). 압류 가처분 등을 해소한 경우
- 3. 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의해 전세권이 설정된 경우, 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정 요건을 충족했다고 본다.
보증신청 시 필요서류
- 임대보증금보증신청서 – [첨부파일1] 임대보증금보증신청에 따른 확약서 – [첨부파일2] 보증신청주택현황 – 임대차계약서 사본1부 – 부동산등기부등본(신청일 기준 1개월 이내 발행분) – 사업자등록증 사본 – 주민등록초본(신청일 기준 1개월 이내 발행분) 및 신분증 – 공시가격 출력물 또는 (주택가격 감정평가액 활용시) 감정평가서 원본 및 사본 – 기금대출이 있는 경우에 한함) – 인감증명서(날인)
- 2. 임대보증금보증채무약정서
- 3. 양도각서(월 임대료가 있는 경우) – 공증이 아닌 확정일자 필요 – 임대사업자등록증 사본 1부 – 인감증명서 1부(임대사업자등록증, 인감증명서는 양도각서와 반드시 간단해야 합니다.
)
위와 같이 보증보험에 가입하기 위해서는 필요서류도 많고 절차도 복잡하여 무엇보다 보증금액 전체를 임대사업자가 부담하는 것이 아니라 25%는 임차인에게 부담시키고 있어 현장에서는 문제가 발생하고 있습니다.
보증 미가입 시 처벌규정 제65조(벌칙) 규정에 의하여 의무대상자가 보증 미가입 시 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
8월 18일부터 모든 임대사업자는 의무적으로 임대보증금 보증보험에 가입해야 하므로 필요서류 등 꼼꼼히 체크하시고 보증보험에 가입하시기 바랍니다.
미가입 시 처벌 규정이 매우 너덜너덜합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 전차인은 보증 이행 대상이 되는가?A. 임대된 경우에도 임대인과의 관계에서 임대차보증금반환채권의 채권자는 임차인이므로 보증채권자는 임차인이고, 전차인은 보증대상이 아닙니다.
Q. 임대주택 양도각서의 확정일자는 어떻게 받나요? A. 임대주택 양도각서에 임대목적물을 특정할 수 있는 서류 또는 내역서를 첨부하여 도장을 날인한 후 공증사무소나 등기소에 가서 확정일자를 받으면 됩니다.
Q. 선순위채권도 없고 소액보증금일 때도 반드시 가입해야 하나요? A. 임대보증금 예외사항인 일부 보증요건을 모두 갖추고 선순위채권금액과 임대보증금의 합계가 주택가격의 60%를 초과하지 않을 경우 보증대상금액이 없어 관할 지자체에 해당 사실을 증명해야 합니다.
Q. 임대보증금의 보증기간은? A. 임대보증금의 보증기간은 1년으로 임대주택법령에 따라 보증료를 매년 정산하여 보증을 갱신합니다.
지금까지 친절한 오실장이었습니다.