전세보증금 때 피해를 보는 사례는 드물지 않습니다.
이 사건들은 먼 과거부터 아직도 일어날 정도로 그 피해가 오랫동안 있었습니다.
따라서 전세 계약 시 법적 보호를 받을 수 있는 최소한의 조치가 필요하다고 생각합니다.
오늘은 이와 관련된 주택임대차보호법의 목적과 효과에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차보호법의 목적
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적을 가지고 있는 법입니다.
아까 말씀드렸듯이 임대차 거래에서는 다양한 사건 사고가 발생하고 있기 때문에 임차인과 임대인을 지키고 안정을 보장하기 위한 법이라고 보시면 될 것입니다.
적용범위 주택임대차보호법의 보호대상과 적용범위는 정확히 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.
보호 대상에 해당하는 인적 범위는 자연인, 외국인 및 재외동포, 법인으로 구분하고 있습니다.
자연인은 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위해 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람을 말합니다.
외국인 및 재외동포의 경우 주택을 임차한 경우 외국인등록신고 및 체류지변경신고를 하지 않으면 보호를 받을 수 없습니다.
법인의 경우는 특별한 사정이 없는 한 보호를 받기는 어려운데요. 단, 한국주택공사와 주택사업을 목적으로 실시된 경우는 보호대상이 됩니다.
물적 적용 범위는 주택, 주거용 건물을 의미하며 건물의 전부 또는 일부를 임대하는 경우에 적용됩니다.
기타 임차주택 일부를 주거 외 목적으로 사용하는 경우 전세권 등기를 하지 않은 전세계약에도 적용되오니 참고하시기 바랍니다.
주택임대차보호법과 전세주택임대차보호법과 전세계약은 여러 관련이 있다고 할 수 있습니다.
그래서 주택임대차보호법은 전세 계약 시 다양한 영향을 미치고 있습니다.
대표적으로 우선변제권과 대항력이 있습니다.
대항력이란 임차인이 제3자 임차주택 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 내용을 주장할 권리를 말합니다.
전세 계약 후 나중에 문제가 생길 경우 대항력은 자신을 지키는 중요한 수단이 되는데요.
대항력은 주택의 인도와 전입신고를 하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.
우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 상환받을 권리를 말합니다.
전세 계약 시 무엇보다 중요한 요소가 우선변제권이라고 할 수 있습니다.
나중에 법적인 문제가 발생해 임차주택이 양도받게 되더라도 다른 채권자보다 우선적으로 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 것이 우선변제권이기 때문입니다.
우선 변제권은 대항권과 마찬가지로 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추고 있으면 취득할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다.
계약갱신청구권
계약의 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않았다면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것입니다.
말 그대로 계약이 끝나가는 시점에서 따로 갱신에 대한 언급이나 거절에 대한 의사를 보이지 않는다면 임차한 사람은 그대로 계약을 유지했다고 보고 지내도 된다는 것입니다.
반대로 계약이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지 계약 갱신을 요구한다면 정당한 이유 없이는 거절이 어려운 것을 말합니다.
다만 예외적으로 계약 갱신을 거절할 수 있는 이유가 있습니다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있는 경우, 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우에 해당하고,
임차인이 임대인의 동의 없이 목적주택의 전부 일부를 전대한 경우, 주택의 전부 또는 일부를 중대한 과실로 파손한 경우나 멸실된 경우에는 계약갱신 거부를 할 수 있습니다.
재건축 목적이나 임대인이 목적주택에 실제 거주하고자 하는 경우 기타 중대한 사유가 있으면 계약갱신 거부를 할 수 있습니다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한해 행사할 수 있으며 존속기간은 2년입니다.
기타 사항에 대해서도 한번 확인해주세요.오늘은 주택 임대차 보호법에 대해 이야기했습니다.
그 목적과 효과에 대해 알아가는 시간이 되었으면 좋겠습니다.
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